上周四，在浙江省余姚市一个公交车停靠站点，一张印着“总价99万，买别墅送牟山湖”字样的楼盘广告，吸引了不少市民驻足观望。

    别墅卖价之低，甚至仅相当于市区一套百余平方米的普通住房价钱，一下子在余姚炸开了锅。

    打出这则广告的楼盘，为余姚市冷拔钢市场世茂牟山湖项目，距离市中心大约15公里，这次主推B、C地块230套别墅，建筑面积约为183平方米/套。

    一位知情人士告诉《第一财经(微博)日报》记者，本月底之前，世茂牟山湖项目230套别墅，一次性降价40%以上开盘销售。售楼人员小徐对记者说，230套别墅平均售价在150万元/套左右，其中至少5套价格为99万元/套，而此前内部的定价为220万元/套以上，最便宜的也要170万元/套。

    在业界人士看来，这次世茂牟山湖别墅大降价，只是揭开了余姚楼市“综合征”的冰山一角。

    一次性降价40%

    目前，余姚市区新建商品房的价格，在9000元/平方米~14000元/平方米之间。本报记者了解到，一些本土房企开发的别墅、排屋价格仍在两三万元，基本处于有价无市状态。

    此次，一次性、大规模降价40%以上，令世茂牟山湖这230套别墅的“身价”，仅等同于市区一套普通商品房的总价。

    “公司希望尽快回款。”世茂牟山湖项目售楼员小徐说，按每套均价150万元出售，B、C别墅群只能勉强保本。他说，该地块楼面地价接近4000元/平方米，建好后每套别墅成本至少在130万元以上，“卖99万元，至少要亏损30万元左右。”之前牟山湖周边别墅售价，每平方米都在两三万元左右。

    余姚世茂牟山湖项目，开发商是世茂房地产控股有限公司(00813.HK，下称“世茂地产”)。小徐说，2012年世茂地产取得该项目地块，总占地面积约500亩，每亩成本价170万元，分A、BC、H三个片区进行开发。2012年底，世茂牟山湖项目A片区124套别墅开盘，均价在2万元/平方米左右。

    小徐坦言，去年世茂地产宁波片区刚完成销售指标，今年总公司销售目标又有所提高，在行情不如去年情况下，今年宁波片区的销售压力非常大。资料显示，去年世茂地产营业额为415亿元，同比增长44.9%。然而，今年1、2月份，世茂地产销售额30.6亿元、27.1亿元，分别同比下降26%和17%。

    库存承压极限

    世茂牟山湖别墅大幅降价销售的消息，牵动了余姚楼市敏感的神经。

    之前余姚“太守名府”豪宅，每平方米销售价格在26000元。去年12月份，该楼盘下调6000元/平方米进行促销，结果令很多购房者难以接受。该售楼处里摆放的楼盘模型，被激动的业主砸裂成好几块。

    知情人士向本报记者透露，为缓解销售压力，之前世茂地产宁波公司计划市区某楼盘降价2000元/平方米销售，当地政府获悉后介入，此事只能作罢。“选择余姚项目降价销售，主要在于产品为别墅项目，且偏离市中心，相对来说各方压力会小些。”

    “供应量太大了，房子太多了，现在余姚楼市处在很艰难的阶段。”一位余姚市住建局相关科室人员接受《第一财经日报》记者采访时说，今年销售形势不好，房企呼声、压力都比较大。

    “商品房销售形势低迷，可售存量商品房大量积压。”一份余姚市房地产开发企业协会资料显示，目前余姚可售存量住宅约为10750套、150万平方米；竣工未售约60万平方米；去年新开工约130万平方米；另外，还有大量的拆迁安置空关房，初步统计约为110万平方米、7000套左右。

    另据宁波爱地房产咨询有限公司统计，今年3月余姚存量商品房21050套，约为慈溪、象山、宁海和奉化的3.28、2.93、5.69、36.86倍，占上述5个县市总量的54%。3月份，余姚新增供应量584套，是其他4个县市总和的1.59倍。

    上述余姚市住建局人士说，去年余姚商品房销售大约60万平方米，按此计算，库存商品房至少需要消化两三年。而宁波房产咨询机构人士预测，之前余姚每年商品房销售在20万~60万平方米之间，按此计算，存量商品房至少可以消化五六年以上。

    宁波爱地房产咨询有限公司统计，去年1月份，余姚住宅成交价格10816元/平方米，到今年3月份价格已下降至9235元/平方米。

    值得关注的是，一位余姚市官员认为，目前余姚每户家庭至少拥有两套房子。再加上，房源远远供大于求，房子不再是百姓“投资品”，外来购房者需求量小，意味着潜在购买力在下降。“余姚房地产目前这种状况，也是三四线城市面临的共性问题。”

    余姚市房地产开发企业协会资料显示，目前，余姚房企在当地银行的贷款总额达157.6亿元，同比增长28.24%，企业、银行压力都很大。由于当前房地产企业资金周转困难，有的甚至无力偿还银行贷款，一些企业已面临资金链断裂的困境。

    系统性风险暴露

    目前，余姚市常住人口只有一百余万，却有8个大型城市综合体，以及足够四五年消化的库存商品房。事实上，类似余姚的城市大开发、商品房高库存等状况，在国内三四线城市多有存在。现如今，在商品房销售形势低迷的情况下，一些余姚本土房企已面临资金链断裂困境，而大型外来房企则抓住机会大打“价格战”。

    上个月，余姚市房地产开发企业协会“上书”市政府“火线救援”，提出回购商品房用于拆迁安置房、放宽限购限贷等建议。该协会一位负责人对本报记者说，几乎当地所有知名制造企业均参与了余姚房地产开发，房价大幅下跌或将危及余姚实体经济，产生系统性风险，导致经济陷入恶性循环。

    上述余姚住建局官员表示，近几年来，几乎有名、大的余姚实体企业，均以参股、投资、合作开发的形式参与了房地产开发，现在房子卖不出，资金都压在里面。“目前已殃及到不少实体企业，这将对全市经济带来更大的影响。”

    “房地产已经捆绑了整个余姚经济。”该官员称，2010年高峰时，余姚市土地出让金超过100多亿元。目前，当地收税20%以上来自房地产。

    与此同时，官方数据显示，余姚经济社会发展总体保持平稳。

    余姚市政府报告显示，去年余姚GDP为749.63亿元，同比增长7.3%；公共财政预算收入106.34亿元，同比下降5.8%；公共财政预算支出74.59亿元，增长10%；完成固定资产投资440.06亿元，增长21.7%，其中完成房地产开发投资133.03亿元。

    “官方数据还是很不错的，但下面的企业已经非常困难了。”一位余姚市官员对《第一财经日报》记者说，在当前房企资金链非常困难之际，相关部门对房地产企业进行土地增值税预征，“一些余姚房企已经做好了破产的最坏打算。”

    上述官员说，2008年之前，余姚房地产发展是比较正常的，房价也是比较稳定的。然而，4万亿刺激政策后，当地推地数量很大，房价、地价也在成倍上涨，2010年“太守名府”楼面地价高达17000元/平方米，成为当地“地王”。

    也就在这几年，余姚本土房企的“垄断开发”格局被打破，众安、华润、万达、世茂、保利、绿城等相继在余姚“疯狂”拿地。余姚市房地产开发企业协会资料显示，2009年至2013年，外地房企余姚拿地2140亩，是本土房企城区拿地面积的3倍以上。

    这些招商引资过来的大型房企，其议价空间、融资能力等优势明显，拿地成本至少低于本土房企的30%以上。同时，大型房企在提升余姚城市品质的同时，也在大大挤压本地中小房企生存空间，令余姚楼市进入“房企大鳄竞争”阶段。

    一家余姚当地房企负责人向本报记者坦言，余姚开发量太大，已经没有他们的生存空间。今后他们开发项目要么向一二线城市转移，要么退出房产市场。

    如今，余姚聚集着万达、华润万象、保利、财富广场、河姆渡广场等8个城市综合体，建筑面积至少在200万平方米以上。上述余姚市官员说，余姚消费体量不是很大，一两个城市综合体已经足够，如今8个城市综合体实在太多，至今已开业只有万达1家综合体。